Prowizja biura nieruchomości przy wynajmie – kto i ile płaci

Przy najmie powierzchni biurowej w grę wchodzą zwykle dwie strony i pośrednik – a czasem dwóch pośredników. Pytanie „kto płaci prowizję biura nieruchomości” ma odpowiedź wynikającą wyłącznie z umowy, dlatego warto ustalić ją przed pierwszą prezentacją powierzchni, a nie po.

Podstawa: umowa pośrednictwa

Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami reguluje ustawa o gospodarce nieruchomościami. Kluczowa zasada praktyczna: zakres czynności i wynagrodzenie określa umowa pośrednictwa, która wymaga formy pisemnej lub elektronicznej pod rygorem nieważności. Bez takiej umowy nie ma podstawy do żądania prowizji.

Umowa powinna jasno wskazywać, na czyją rzecz pośrednik działa. W transakcjach biurowych bardzo często pośrednik reprezentuje właściciela budynku i to właściciel płaci jego wynagrodzenie – najemca nie ponosi wtedy kosztu, choć korzysta z obsługi.

Kto płaci w praktyce

Jak liczona jest prowizja

W najmie komercyjnym wynagrodzenie pośrednika najczęściej wyraża się jako równowartość określonej liczby miesięcznych czynszów albo jako procent wartości umowy w całym okresie najmu. Im dłuższa umowa i większa powierzchnia, tym wyższa podstawa naliczenia – dlatego sposób liczenia powinien być zapisany precyzyjnie, razem z momentem powstania prawa do wynagrodzenia.

Elementy, które warto doprecyzować w umowie pośrednictwa:

• czy prowizja jest należna od podpisania umowy najmu, czy od jej wejścia w życie;
• co dzieje się, gdy umowa najmu zostanie rozwiązana w krótkim czasie;
• czy podstawą jest czynsz, czy suma czynszu i opłaty eksploatacyjnej;
• czy wynagrodzenie obejmuje okresy bez czynszu wynegocjowane dla najemcy;
• czy umowa ma charakter wyłączny i na jaki czas została zawarta.

Co daje dobry doradca

Wynagrodzenie pośrednika bywa uzasadnione, jeśli po stronie najemcy pojawia się realna wartość: przegląd rynku szerszy niż ogłoszenia, porównanie ofert w ujęciu całkowitego kosztu zajmowania powierzchni, negocjacja okresów bez czynszu i budżetu wykończenia, wsparcie przy analizie umowy. Przy większych transakcjach oszczędność z jednej wynegocjowanej klauzuli potrafi przewyższyć koszt obsługi.

Kiedy najem bez pośrednika ma sens

Gdy firma wie, jakiego metrażu potrzebuje, zna lokalizację i rozmawia bezpośrednio z właścicielem budynku prowadzącym własną komercjalizację. Kontakt bez pośrednika skraca ścieżkę decyzyjną i upraszcza negocjacje, bo po drugiej stronie stołu siedzi osoba, która może podjąć decyzję.

Niezależnie od modelu, przed podpisaniem warto przejść przez elementy opisane w tekście o umowie najmu lokalu użytkowego – to tam kryją się koszty, których nie widać w samej stawce czynszu.

Najczęściej zadawane pytania

Źródła

1. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (pośrednictwo w obrocie nieruchomościami)
2. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny